Кто в доле?

Image

На продаже небольших долей в квартирах вырос криминальный бизнес.


На днях большинство СМИ и телеканалов обсуждали вопиющую историю — родственники пенсионерки продали свою долю посторонним лицам, а те устроили бабуле «веселую жизнь». Шум, постоянные пьянки и незваные гости были началом совместного проживания. Дальше больше — новые соседи поменяли замки, выбросили вещи пенсионерки.

В другом случае гражданин, имеющий незначительную долю в праве собственности на однокомнатную квартиру, был вселен в нее по решению суда. Новый жилец стал требовать от других сособственников выплаты компенсации его доли в квартире, так как жить на своем клочке считал невозможным. Как чужие люди оказываются сособственниками, приобретая мизерные доли, и у кого больше прав в таких ситуациях? Вариантов, когда обладатели незначительных долей в праве собственности на квартиру могут создавать проблемы другим сособственникам, немало: тут и «прописочный бизнес» и другая «предпринимательская» деятельность.

По данным Росреестра, в 2015 году права долевой собственности на жилые помещения зарегистрировали более четырех с половиной миллионов россиян — что составило более половины от всех физических лиц, оформивших права собственности на жилые помещения. Такой ажиотаж на рынке жилья не мог пройти незамеченным для любителей погреть руки на квартирных проблемах граждан, а в законодательстве и судебной практике нашлись для этого лазейки. В результате, скупка долей с целью наживы была поставлена на поток .

Незначительной долей в квартире считается доля, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты. Доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной.

Ключевым моментом, определяющим возможность собственников незначительных долей вселяться в квартиры, была судебная практика по делам о вселении. Как правило, суды удовлетворяли иски о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой со всеми вытекающими из этого последствиями. С регистрацией (пропиской) в квартире, в которой была куплена незначительная доля, у собственника проблем возникнуть не могло — предъявив свидетельство о собственности, он автоматически регистрировался, независимо от размера приобретенной доли и от того, выделена она была в натуре или нет. Возникали скандалы, когда собственники незначительных долей, вселившись, могли диктовать свои условия обладателям значительных долей, принуждая соседей к продаже их доли по заниженной цене.

Ситуация начала меняться после того, как до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ дошло дело, в котором истица, обладающая долей в 1/40 части однокомнатной квартиры (которая в пересчете на жилую площадь составила всего 0,5 квадратных метра!) требовала вселить ее в эту квартиру. Суды первой и второй инстанций полностью удовлетворили иск, но Верховный суд решил глубже разобраться в ситуации.

В итоге, в вынесенном им Определении (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) была изложена позиция, в целом изменившая подход судов к делам о вселении в квартиры собственников маленьких долей. Выводы судебной коллегии сводились к следующему. Суд констатировал, что, поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.

Из этого следует, что:

1) Право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

2) В сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.

На этом основании, суд отказал истице в иске о вселении. Эта позиция Верховного суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, суды стали пресекать явные случаи злоупотребления правами. Но если теперь суды не позволят вселиться в квартиру с сомнительными намерениями собственнику незначительной доли, что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире? Сразу оговоримся — защита прав собственников долей должна идти правовыми способами, в противном случае можно оказаться и на скамье подсудимых. Пока сособственник не надумал продать свою долю — можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и ее принудительном выкупе. Доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение — единственное. Суд, определив долю соседа как незначительную, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Если сособственник решил свою незначительную долю продать, то он сможет это сделать, лишь по закону преимущественного права покупки. Но это право не применяется в случае дарения доли.

Предположим, что доля в квартире все же продана. Это не означает, что с новым собственником доли обязательно возникнут проблемы. Сначала собственникам квартиры нужно будет договориться о порядке пользования квартирой, а лучше — заключить соглашение об этом в письменной форме. Если заключить соглашение не получилось — можно по этому поводу обратиться в суд. Если договориться продать маленькую долю не вышло, то этот вопрос можно решить в принудительном порядке — через суд.

Комментировать

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.